Por Rene Rodríguez

“Tenemos una combinación de factores que está afectando el sistema en esos mercados asequibles de clase media”, dijo Mike Pappas, presidente de The Keyes Company. “En el primer trimestre del 2015 había 11,464 viviendas a la venta por menos de $300,000. Hoy hay 5,143. Eso es menos de la mitad”.

“Es un mercado muy intenso. Cada vez más personas vienen a Miami, pero hay una cantidad limitada de tierra y oferta de viviendas. Es un dolor de cabeza”.

El sector inmobiliario usa la cantidad de viviendas a la venta como forma de medir la salud de un mercado particular. Por ejemplo, viviendas suficientes para seis meses —la cantidad de casas y apartamentos a la venta que deben demorar seis meses en venderse— se considera ideal.

El informe mostró que la oferta de apartamentos a la venta en el primer trimestre del 2018 fue la más reducida en The Crossings (2.3 meses), Sunset (2.5 meses) y Three Lakes (2.7 meses), zonas cercas de Kendall; y en Tamiami (1.7 meses) y University Park (3.3 meses), las dos cerca de Westchester. Un factor que exacerba la escasez es que en estos vecindarios no hay tantos apartamentos como en zonas de mayor densidad, Brickell o Sunny Isles Beach, donde los precios son mucho mayores.

En el caso de las casas unifamiliares, la oferta es menor en Westview (1.6 meses), Miami Gardens (2.3 meses), Virginia Gardens (2.4 meses), Hialeah Gardens (2.4 meses) y Palmetto Estates (2.6 meses).

Los precios impulsan la demanda

La escasez de oferta en estos vecindarios se debe a los precios, que son más bajos que la media de $337,000 de Miami-Dade.. El precio medio de venta de un apartamento en The Crossings, por ejemplo fue de $222,000. El precio medio de venta de una casa en Miami Gardens era $232,950.

La oferta mensual de apartamentos y casas unifamiliares fue mucho más elevada en vecindarios de más alto precio. El precio de venta de la casa media en Sunny Isles Beach fue $800,000. Esa ciudad tiene un inventario suficiente para 45 meses.

El precio medio de venta de un apartamento en Aventura fue de $302,000. Esa ciudad tiene viviendas suficientes para 21.4 meses.

Según el informe, el precio medio de una vivienda unifamiliar en Miami-Dade aumentó a $337,000 en el primer trimestre del 2018, un alza de 5.9 por ciento en comparación con el mismo período del años pasado. En el caso de los apartamentos, el precio medio subió a $230,000, un alza de 4.5 por ciento.

Pero a pesar del aumento de precios, el número total de ventas de casas y apartamentos existentes en Miami-Dade bajó 6.5 por ciento, de from 6,169 a 5,770.

“Cuando los precios suben y las ventas bajan, eso refleja una cosa: menos viviendas a la venta”, dijo George Jalil, socio gerente y presidente de Real Service First Living Realty y presidente de la Asociación de Realtors de Miami en el 2018. “Mientras más bajo es el inventario, más rápido se venden las viviendas. Y cuando el número de compradores es mayor que el de las viviendas a la venta, hay una escasez de inventario”.

Las ventas en efectivo fueron el 40.8 por ciento del total en Miami-Dade, el doble de la cifra nacional, de 20 por ciento. Aproximadamente el 54 por ciento de las ventas de apartamentos y 27 por ciento de casas unifamiliares fueron en efectivo.